Алтернативите - банка или имот публикувано от admin на дата 21/05/2014 11:05ч.   230

1 бр.

Да държат парите си в банка или да закупят недвижим имот – това са основните алтернативи. На пазара естествено има и други инвестиционни продукти, но за повечето българи те са по-скоро неразбираеми. Статистиката доказва, че масово изборът е заключен между тези два варианта за спестяване. През последните 4-5 години заради слабия имотен пазар се увеличи броя на банковите влоговете. От година насам обаче картината е различна – спадът при лихвите по депозитите продължава, докато търсенето на жилища в големите градове се съживи.В подобна ситуация хората със спестявания се замислят дали да не потърсят по-добра доходност за закотвените в банката пари. Това вече пролича и се вижда на жилищния пазар – големите агенции за имоти отчитат нарастващ дял на покупките с инвестиционна цел в София. Доколко това си струва, коментираме с представители на две от тях - Адрес и Явлена, а със сайта moitepari.bg – банковата алтернатива: най-добрите депозитни оферти в момента. Разглеждаме два варианта за инвестиция – при спестяване от 50 хил. евро и от 300 хил. евро. Първият позволява покупка на жилище с една спалня в добър столичен квартал. Вторият дава избор между луксозен имот или комбинация от имоти в средния и в по-високия ценови диапазон. Ограничаваме алтернативите до жилищния пазар в София, тъй като е най-ликвиден и с най-стабилни перспективи.
Един от световните авторитети в инвестициите Уорън Бъфет казва, че печалбата се прави при покупката – постигнеш ли добра цена при нея после е лесно да продадеш. От тази перспектива моментът изглежда добър за инвестиция в жилище – данните на НСИ показват, че цените в София са се върнали на нивата от края на 2006 г., т.е. малко преди началото на бума, довел до прегряване на пазара.
По мнение и на двете агенции инвестицията в жилище в момента би донесла по-висока доходност от депозитна сметка. Подходите, които предприемат обаче са различни.
Изпълнителният директор на Адрес Георги Павлов изхожда от правилото за 200-те наема (цената на един имот е тази, която може да се върне с между 180 и 220 наема). Така текущата доходност от жилище под наем би била около 5% годишно.
Дотук инвестицията е съпоставима като доходност с банковия депозит. Според Георги Павлов обаче потенциалът е в нарастването на продажната цена. Докато парите на депозит се обезценяват от инфлацията, вложените в жилищен имот запазват покупателната си способност. Това е предимството на подобна инвестиция – съхранява стойността на парите, посочи той.

Думите му се подкрепят от съпоставка между поскъпването на имотите и натрупаната инфлация за изминалите 10 години – период, който обхваща и нарастване, и спад на цените. Данните на НСИ показват, че между 2004 и 2014 г. средната цена на жилищата в София се е повишила с малко под 63%, а инфлацията е 54%. Т.е. реалното поскъпване на жилищната площ (след инфлацията) за това време е близо 10% плюс 45-50% нетна доходност от наеми.
Управителят на Явлена Страхил Иванов оценява инвестицията в жилищен имот преди всичко през доходността от наеми, докато ръстът или спадът на продажните цени имат хипотетичен характер. Той също смята, че моментът е подходящ за вложение в жилище по няколко причини: наемният пазар се съживи, спадът на цените в София е преодолян, а с новото строителство на пазара вече има достатъчно богат избор.

Изчисленията на Явлена показват, че възвращаемостта през наеми за София в момента е около 15 години (т.е. 6-7% годишно). Страхил Иванов обаче уточни, че тя е пресметната на базата на брутни приходи, т.е. без да се приспадат разходи за данъци, прехвърляне на имота и т.н. По този начин се осигурява съпоставимост на изчисленията, тъй като в различните страни, дори населени места делът на тези разходи е различен. Ако те се приспаднат, възвръщаемостта се вдига на 17-18 години. Според Страхил Иванов, ако през това изчисление един имот се изплаща за повече от 20 години, не следва да се разглежда като инвестиционна алтернатива.
Макар всичко да е в полза на инвестицията в жилище, трябва да се имат предвид и някои недостатъци. Голямото предимство на банковия депозит е бързата ликвидност – парите могат да бъдат изтеглени за дни, докато продажбата на жилище може да отнеме месеци. Освен това инвестицията в имот изисква активно управление, а крие и рискове (неплатени сметки, щети, периоди без наематели...). Все пак при добро управление повечето от тези рискове могат да бъдат сведени до минимално ниво.
Друго предимство е наличието на депозитна гаранция. Така всъщност потенциалът за загуба е ограничен и имате само сигурен (макар и по-нисък) доход, докато при имотите остава възможността за нов спад на цените. Важен момент е и хоризонтът на инвестицията - ако очаквате, че може в близките години да ви се наложи да ползвате спестяванията си, депозитът може и да е по-изгоден, защото доходността от имота може да се унищожи от транзакционните разходи при покупки и продажби.
Банковите депозити имат и данъчно предимство - за 2014 г. лихвите се облагат с 8%, като заявката е данъкът да намалява с по 2 процентни пункта през следващите години, докато изчезне напълно. Има и продукти като детските влогове и безсрочните сметки, където и сега няма данък, но първите са обвързани със специални условия, а вторите като правило са с по-ниски лихви. Доходът от наем се облага с плоските 10%. Плаща се данък при покупката, както и годишно има разход за данък Сгради и такса Смет.
Ключов момент при инвестицията в жилище е да се открие район с потенциал за ръст на цените и съответно с минимален спад в криза. През последните 4-5 години цените на жилищата в София не намаляха еднакво – за различните квартали спадът беше различен - с 30% до 50% .
Според Адрес това е много добър ориентир за инвеститорите. Наблюденията на агенцията са, че най-голям спад имаше при кварталите в западна посока - Люлин и Овча купел, също в центъра. В източните и южните райони цените отбелязаха най-малък спад.
Според Георги Павлов и към момента Младост е добра възможност за инвестиция в жилище главно заради големите офис зони в близост – Бизнес парк София и бул. Цариградско шосе.
Диана Антонова, главен брокер в Явлена, обвързва инвестицията в жилище с двете основни групи наематели на софийския пазар – студенти и работещи, необвързани хора. Ако основната цел е имотът да се отдава като студентска квартира, трябва да е в близост до Студентски град и големите университети, като не е задължително да е ново строителство. В този случай панелен апартамент носи сходен наем с ново жилище, а може да се купи с 10-15% по-евтино. В дългосрочен план обаче новото строителство има по-голям потенциал за поскъпване, посочи тя.
При втория вариант – жилище за работещи хора без деца, подходящите райони са Младост, южните квартали край бул. България, както и тези около бул. Тодор Александров. В този случай е добре да се инвестира в ново строителство, тъй като става въпрос за по-платежоспособни хора, които са ценители на комфорта. Недостатък, който не трябва да се пропуска е, че са по-мобилни и има риск от честа смяна на наемателите и повече разходи.
Ако изборът на имот при инвестиция от 50 хил. евро е в сравнително ясна посока, не така стоят нещата при налични 300 хил. евро. В този случай алтернативите са покупка на един луксозен имот или на няколко, но в различни ценови категории.
В луксозния сегмент изборът е между апартамент или къща в центъра на София, както и в затворен комплекс в южните райони.
Според Георги Павлов тази инвестиция е по-лесно управляема в сравнение с варианта, който включва няколко имота. Недостатъците пък са по-ниската доходност и по-трудното намиране на наематели.
Смисълът на инвестицията в луксозен имот е преди всичко да се съхрани стойността на парите. Не толкова да се печели от наеми, обобщи той.
От Явлена категорично подкрепят диверсификацията на риска. Според Диана Антонова най-добре е да се инвестира в портфейл от малки, но стойностни жилища на добри места. Те се отдават по-лесно, доходността е по-висока, а при нужда от пари едно от тях може да бъде продадено, докато останалите продължават да носят доход.
При капитал от 300-400 хил. евро Страхил Иванов препоръчва покупката на малко жилище в средния ценови клас, на друго в по-високия и на магазин в район с голям поток от хора. Подобен портфейл предполага устойчив паричен поток, дори в някой сегмент наемният пазар да е слаб.
От Адрес също посочват инвестицията в търговски площи като добър избор за хората с повече свободни пари. Предимството са по-дългосрочните наемни договори, но трудността е да се намери подходящо място.

КОМЕНТАРИ напиши коментар

Няма въведени коментари.